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    聚焦“城市病”:TOD+5g超级社区

    发表时间:2020-12-24 01:29:00  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:中国智慧城市

    交通之于城市,正如血液之于身体。

    在现代城市化进程中有一个普遍共识,叫做“无轨道不城市”,说的是轨道交通对一座城市发展的重大引领和支撑作用。

    中国城市轨道交通协会发布的《2020前三季度中国内地城轨交通线路概况》显示:截至2020年9月30日,中国内地累计有41个城市开通轨道交通线路7141.55公里,其中地铁5514.92公里,占比77.22%,预计到2020年年底,我国将有43个城市开通城市轨道交通,运营里程近8000公里。“十三五”前四年(2016—2019),共有27个城市新一轮建设规划或规划调整获国家发改委批复,获批项目估算总投资额约25000亿元,四年共完成建设投资约20000亿元,年均近5000亿元。可以说,我国城市轨道交通进入了高速发展的“全域”时代。

    然而,在轨道交通规划、建设、运营和投资快速增长的同时,“建得起、养不起”,成为绝大多数城市面临的现实难题。中国城市轨道交通协会副秘书长李成新透露,目前,我国地铁平均造价约9亿元每公里。对一座城市而言,上百亿的地铁建设成本在整个财政支出中占比十分可观,如果算上后期维护费用,资金缺口更大。2019年,全国轨道交通城市平均运营收支比为72.7%,入不敷出是普遍现象。

    如何破题?近年来,国内各大城市在稳步推进城市轨道交通规划、建设、运营的同时,积极引进TOD模式,大力推行轨道沿线场站TOD综合开发。10月13日,在重庆召开的2020中国城轨交通业主领导人峰会上,土地综合开发利用又被提升到了新高度,行业内对推进TOD综合开发形成了高度共识。

    TOD是什么?

    Transit Oriented Development的缩写,是以公共交通为导向的发展模式。这里的公共交通包括火车站、机场、地铁、轻轨等公共交通设施,是以公共交通站点为中心开发、以400-800米(5-10 分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住、旅游等功能于一体的综合区域。它强调以公共交通为中枢,核心要义是通过交通设施的衔接与互通,极大提升周边物业的价值与收益,是一种基于基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。

    破解“大城市病”的利器

    近年来,随着城市空间及人居范围的不断拓展,轨道交通的作用日益凸显。城市内——坐地铁,城市间——乘高铁,选择轨道交通出行的群体已经十分庞大。如何利用其高人流量来创造、更新、汇聚、提升一座城市的价值,使其释放出更多潜力,成为当前研究城市高质量、精细化发展的又一课题。

    “‘大城市病’已经成为我国生态城市建设、城市可持续发展的最大瓶颈。”清华大学交通研究所所长陆化普说道。城市交通拥堵严重、城市雾霾难消、轨道交通亏损大、职住分离致交通问题更严峻,是“大城市病”的具体体现。其重要根源之一就是不合理的城市土地利用模式,大规模单一功能的城市土地开发、交通系统与土地使用的严重脱节,造成了土地使用功能过度单一、职住严重分离、产生大规模长距离的通勤交通。

    如何解决?调整城市、交通、路网、路权结构是第一策略,其关键就在于要构建多中心城市结构、推进混合土地合用,实现合理的城市结构和土地使用形态。“破解‘大城市病’的利器就是TOD开发模式,即推动土地使用与交通系统一体化。”

    TOD模式就像是一个都市大磁场,依托强大的交通枢纽吸引着人流、物流、资金流、信息流,汇聚成片区的生活生产消费中心,形成对整个片区的带动,从而实现对城市格局的重塑和对城市地理经济的改写。

    TOD逐步从用于“移动”的客运站转变为集中人、物、事,与城市融为一体的未来城市节点,不仅步行就能满足吃、穿、用、玩、赏、商等品质消费,同时能体验各类丰富活动,提升城市生活幸福指数。随着区域配套的成熟度,投资、消费、人才也随之而来,TOD在让居民享受丰富都市生活的同时,此类“流量经济”带来的生机与活力也不可估量。

    以香港为例,通过轨道交通的建设,新市镇承担了新增人口以及核心区人口的转移,1976-2006年间,在人口增幅上新市镇达到42.3%,而全香港仅18.2%。在收入水平上,新市镇和全香港相当。因此,围绕TOD开发的新市镇是有质量的导入。纵观全球,TOD已在欧美风靡20余年,在日本城市发展规划中也发挥到了极致。

    近年来,随着国内城市地铁、高铁的快速延伸,TOD模式也在我国各大城市纷纷抢滩布局,北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州等多个城市都在积极推进轨道交通及其站场的综合开发建设。陆化普说,当一座城市开始既要“里子”(向存量更新要发展)也要“面子”(向世界级城市要格局)时,TOD所具有的“多功能有机协调”“对城市格局进行引导”的意义,让它成为了未来“大城市的解药”。

    日本业态丰富 新加坡配套精细

    尽管TOD理念源自于美国,由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普为了解决二战后美国城市过度依赖小汽车的无限制蔓延而提出。但近百年来,日本却凭借丰富的铁路和城市开发经验成为了TOD模式的集大成者。资料显示,作为一个“地小资源少”的国家,日本仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里,日均客流1600万人次以上,轨道交通沿线的TOD项目随处可见,为区域经济发展注入了新活力,成为城市转型发展的重要支撑。

    日本涩谷未来之光

    比如以全向十字路口和忠犬八公像闻名的日本涩谷,汇集了世界最大级别交通量的十字路口,是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽,它也是《迷失东京》、《生化危机4》与《速度与激情3》等电影的拍摄地。JR山手线、JR琦京线、JR湘南线、东急田园都市线等9条线路在涩谷站交会,每天的换乘人数超过300万人次。

    涩谷未来之光是涩谷知名的城市更新项目,是集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体,它被誉为“年轻人之街”,是日本各种流行元素的发祥地。因复杂的城市需求和有限的城市空间,涩谷未来之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式,引入城市公共空间,以电梯和垂直交通取代了传统街道。

    其定位为30岁左右的创意、IT人群,物业形态分布为:B3-5F商业、6F-7F餐厅和咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间。另外,还通过分散设置公共开放空间,设置独栋、亭阁等建筑,营造了多首层、高价值的垂直空间。该项目基于TOD全域开发模式,通过与地铁站无缝链接多种目的性消费业态,并对有褶皱立面的空中建筑进行垂直打造,形成了对土地的高度集约化利用。

    在日本多个城市,基本上人流量稍大一点的轨道交通站点都把公交到发站、出租车站、地下停车场、商业、银行等布局在同一建筑里,日本也因这种高密度、高分担率、高效率的TOD综合开发模式,而产生巨大效益。在日本一家轨道运营企业东急公司的收益中,三分之二来自房地产开发,其在支出时又把35%用于铁路经营、24%用于房地产,这样一来,通过对沿线地产开发和周边商业经营的收益,已经足以支撑其在铁路建设和经营上的所有投入。

    日本TOD开发模式为什么能成为全世界的学习对象?西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵告诉记者,TOD与城市和轨道同步规划建设、前期研究充分、市场定位精准、产品成功率高是重要原因。“轨道交通不仅仅是交通工具,而是可开发经营的城市资源,日本正是因为首先达成了这个共识,再通过政府主导、市场驱动,还有土地区划整理和容积率奖励等辅助政策的加持,在技术、体制、文化方面共同发力,才让其TOD开发模式成为业内‘教科书’。”

    除了日本,TOD开发得好的国家还有新加坡。“在新加坡的主城区乘地铁、公交出行,无论什么天气,你都不用带伞。”陆化普介绍,有盖廊道是新加坡最接地气的立体步行系统,它把所有地铁、公交站点与周边商场、医院、学校、办公楼都连接起来,并在廊道内设置各种丰富的消费业态,打造出了零换乘、无缝衔接的环境,再加上当地出台的公交专用道+信号优先、部分道路试行逆行公交专用道等公交优先政策,新加坡实现了“门到门”的便捷出行,也大大提高了公共交通的吸引力。

    “新加坡TOD的特点是以公共交通发展为核心,通过混合开发、高强度建筑集中在地铁站及附近,来提高主要就业、居住、休闲和其它活动的最佳可达性,加上以人为本的城市建设理念,再配备实实在在的公交优先政策、合理调控公众的出行行为,最终实现了城市交通与城市发展的良性互动。”陆化普说道。

    新加坡公交站的风雨连廊

    成都:超前打造“TOD+5G”公园城市社区

    10月15日,成都TOD“朋友圈”海报正式发布。零售巨头沃尔玛、日本最大综合金融服务集团欧力士、“世界最美书店”茑屋书店、万科、苏宁、红星美凯龙……一批全球知名品牌和国内领军行业纷纷与成都TOD成功“加好友”。

    “两年前,成都的TOD市场还被认为是较为初级的,因为参与方尚不够多元,模式也仍待探索。目前,成都的TOD‘生态圈’已经引入港铁、国内知名发展商、设计单位及商业策划机构共同参与,形成了多元化、有机发展的生态。”戴德梁行成都策略发展顾问部TOD负责人在接受当地媒体采访时表示。

    朱晓兵肯定地说:“成都是目前国内TOD综合开发政府站位最高、出台政策最强、推进力度最大、进展速度最快的城市。”两年前还是初级状态,为何现在摇身一变成了专家心目中的国内“四最”?

    早在2017年,成都就作出大力实施TOD综合开发的战略部署,对轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发。同时,成都还在全国范围内率先建立了TOD顶层设计体系,指导未来20至30年的TOD综合开发工作。

    更为关键的是,当年成都市人民政府出台的183号文件——《关于轨道交通场站综合开发的实施意见》中,确定了轨道交通场站综合开发用地的范围为一般站点半径500米、换乘站点半径800米,土地出让起始价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价的70%(含持证准用价款)确定。“综合开发为常态,不开发为例外”,是成都市实施全域TOD综合开发的原则,多个文件的出台将成都TOD综合开发用地落实到了9040个具体地块。

    目前,成都已规划714个车站和75个车辆段(不少于9万亩土地)作为TOD综合开发项目,其中由成都市政府统筹安排的TOD综合开发项目共180个。

    2019年,已经有13个区(县)至少各一个示范项目完成策划和一体化城市设计,6个项目开工建设。“由市委、市政府统一部署指导,在全球招标引进顶尖设计团队来完成52个场站的一体化设计,陆续出台相关政策细则,加强土地资源管控,优化供地方式,科学编制用地年度供应计划,这一系列大动作都依托了当地党委政府‘由上而下、集中发力、高位推进’,才让成都的TOD综合开发跑出了让我们整个行业都惊叹的加速度。”

    今年3月,总投资约110亿元的成都新津站“TOD+5G”公园城市社区示范项目正式开工,四川省委常委、成都市委书记范锐平出席了开工仪式。作为成都首批TOD综合开发示范站点之一,该项目按照站城一体、职住平衡理念,强化科创赋能和公园社区打造,将依托BIM+5G+阿里云,构建城市数字底座,将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点以及公交场站通过地下、地上连廊无缝衔接,垂直空间叠建商业商务和产业载体,打造成集5G场景展示、科创空间、未来社区于一体的公园城市社区示范单元。为顺利推动项目进行,新津轨道城市发展有限公司拟将66%股权转让,欲引进国内外优秀的房地产企业打造公园城市新地标。

    本次股权转让项目要求受让方资格条件为国内合作方,应具有房地产开发一级资质,且上一年度排名中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强(以行业权威排名为准);国内合作方主体信用评级不低于AA+级(以国内权威评级机构出具的评级报告为准);截至上一年度12月31日,合作方经审计的财务报表净资产不低于人民币100亿元(或等值金额的外币)等。“以TOD项目为载体超前策划打造承载5G场景的城市底板,创新工作机制,‘圈内圈外’整体研究、全面合作,这是成都主动拥抱TOD时代的体现。”朱晓兵表示。

    杭州:因湖而名,因“线”而强

    王国平在其公开发表的文章中表示,2000多年来,杭州这座城市走过了三大步,一是西湖的开发,使杭州“因湖而名”;二是运河的开通,使杭州“因河而名”;三是沪杭高铁的建设,使杭州“因线而强”。这个“线”包括高铁线、高速线、水运线、轨道线、航空线等。

    杭州天空之城

    迈入21世纪以来,杭州在TOD理论研究、实践应用方面均走了国内城市前列,率先以大TOD理念指导综合交通规划、城市总体规划、都市圈一体化规划的编制,在“交通西进”、杭州城东新城规划建设、杭黄高铁规划建设、杭州地铁1号线规划建设、萧山机场经济带规划建设等重大工程中主动践行“XOD+PPP+EPC”模式,统筹做好线网互联互通、沿线高密度开发、线站城产一体化等文章,为打造与世界名城相媲美的生活品质之城奠定了坚实基础。

    “过去20年,杭州之所以能在充满挑战的形势下实现跨越式发展,其中一个非常重要的原因就是推进以高铁交通为特色的综合交通枢纽的打造。”王国平称。2008年,为加快实施“决战东部”战略,杭州对东站及周边地区9.3平方公里进行了综合开发,通过优化路网交通、完善基础设施、建设高品质住宅区、集聚现代服务业功能,形成了以现代综合交通枢纽为依托,以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体,具有高品质管理服务水平的现代驿城和彰显城市形象的都市门户。

    2007年起,杭州建立健全轨道交通“一部法规、一部规章、多个政策”,尤其是2017年起,各项相关政策密集出台。杭州在全国率先提出“人跟线走”为主,“线跟人走”为辅的理念,形成“老城区线跟人”+“新城区人跟线”相结合的地铁沿线开发建设模式,做到地铁延伸到哪里,城市就发展到哪里,人口就集聚到哪里,以地铁建设带整治、带保护、带改造、带建设、带开发、带管理,促进建筑和人口从老城区疏散,推动企业向工业园区集中、高校向高教园中集中、建设向新城区集中。

    比如,在杭州地铁1号线工程中,创造性地采用了双Y线方案,一举打通了主城与下沙、临平、江南三个副城,受到了广大市民的普遍好评。再比如杭州在国内率先全面推广“地铁+物业”开发模式,坚持做到“上盖是原则,不上盖是例外”,在满足地铁站点综合交通功能的前提下,对地铁站点上盖及周边物业实施一体化综合开发,从而诞生了以“杨柳郡”“天空之城”等为代表的一大批高密度高价值高品质的地铁上盖物业。除此之外,杭州还在七彩小镇的建设中融入了公交TOD,把以往露天的公交站场用地一并纳入土地出让范围,把地面层的公交站场重建、装修好,无偿移交给公交公司;同时对上盖空间进行综合性利用,有电影院、健身中心、老年活动中心、停车场等,同时也将市政服务大厅引入到了这个城市综合体中,使之成为新的地标性的城市节点。

    高铁上盖、地铁上盖、公交上盖,这些杭州案例都依赖于观念的突破——不仅需要开发商的观念更新,更需要政府部门及公交公司对于新观念的包容与接纳。“杭州的早期政策明确了地铁投融资的基本模式,也明确了地铁集团‘做地、做房、做房东’的职能,近期的政策又明确了征迁资金分担原因、轨道交通筹资方式、地下空间开发利用管理办法、上盖综合开发供地方式,这样由下至上、多年探索、逐步健全的9项专业政策出台和落地,让杭州的TOD开发之路走得稳稳当当。”

    朱晓兵说,有时候只要稍微突破一下观念,城市的活力就会迸发出来。王国平提出,新时代城市发展的格局应从“传统TOD”迈向“大TOD”,通过打造大TOD线、大TOD站、大TOD综合体、大TOD组团(新城、园区、片区)、大TOD规划(设施、市场、产业、品牌、环境、土地、社会、机制)、大TOD时代来引领城市扩容提质、进化升级。

    来源: 南昌日报、中规建业

    责任编辑:房产论坛