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    重庆水土有卖了5万,但月来仍在下降。 这真是一个神奇的北区!

    发表时间:2020-12-15 06:54:39  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:浮云观察

    相信大家前不久都被“水土卖到五万”的消息刷屏过,谁能想到,一个离市中心直线距离都快三十公里的地方,居然卖出了许多核心区的楼盘都望尘莫及的价格。

    (图源网络)

    再加上之前水土的某块土地,起拍价便已达到七千五,这火热的势头,似乎不比西永差。

    与此同时呢,有人告诉我,相对来说离市中心更近的悦来,房价却在慢慢地下跌。为什么同处北区,两者又相隔这么近,会出现如此巨大的差异呢?

    此外,比水土发展还要早的蔡家,为什么现在风头却被水土盖过了呢?

    为此,我专门去北区踩了踩盘,探究事情的真相,这也就有了我们【万家灯火】2020年重庆楼市年终总结报告。——蔡悦水篇。

    01 蔡悦水的土拍情况

    虽然蔡悦水这三个区域相隔很近,可以说是一脉相承,沿着嘉陵江由南到北依次分布。但悦来和蔡家,其实并不愿意和水土相提并论。毕竟悦来和蔡家的发展,要比水土早得多。

    早在2017年的时候,悦来就有破万的土地,彼时,蔡家的土地价格也已破8000。而与之同时呢?水土的土地价格,也就3、4000的样子。

    悦来和蔡家更喜欢的,是和中央公园、礼嘉提到一起。但中央公园现在,表现越发亮眼了。

    之前我们进行过中央公园板块的分析,可以发现现在离中央公园有一定距离的土地,现在地价依然能够破万,这说明中央公园价格依然坚挺。

    反观悦来和蔡家,悦来在2017年的万元地之后,就再也没有突破。

    蔡家的土拍高光时刻在2019年,19年蔡家众多品牌房企入驻,地价也稳定在7、8000左右。而到了今年,价格同样也是在回落。

    (图源铭腾机构)

    再将这两个组团和中央公园放在一起相提并论,显然有些不合时宜。

    究其根本,是这两个区域没有新的突破点,随着土地的不断减少和价值的提前透支,似乎价格已经被定格在了某一区间,甚至下跌。

    尤其是悦来,2020年1-9月的平均楼面价只有6600元/平,几乎是好几年前的水平了。如此想来,悦来的房价在不断下跌,也不是没有道理的。

    (图源克而瑞)

    反倒是水土,规划美好,是两江新区的科技研发之地,现在已经有了大规模的产业,聚拢了不少人群,而且还有不少待修建的地块,像是一颗冉冉升起的新星。

    楼市最后都是看人口,现如今水土就聚集了不少人口,未来可能会更甚,所以这个区域的价值我们还是比较认可的。

    但是,像价格已经五万的房子,显然还是与水土不相匹配的。如果一个新区在刚开始发展的时候就拥有了核心区的价格,那么未来只能是像悦来一样收获失望。好在只是个例,对水土的参考意义不大。

    02 蔡悦水的规划与配套

    说完了土地,我们再来说说蔡悦水的规划和配套吧。

    两江新区对于悦来的定义是会展城,主要发展会展经济,在悦来板块,规划了很多的商业商务用地。

    而水土的定义则是高新城,主要进行科技研发,可以发现,现如今水土已经布局了许多科研单位和企业。比如京东方、中国移动、中国联通、中国电信、川崎机器人、万国半导体、中科院川崎研究院等等。

    蔡家,则是一个先进制造业和都市综合功能区。

    (图源网络)

    但就现在来看,三个区域的配套都是不太齐全的。

    首先说说水土吧,水土现在是有很多产业,而且还有像西大附中这种七龙珠学校的加持,让人刮目相看。我去水土踩盘的时候,发现学校已经建好了,修得很不错。

    (实拍)

    但是除了产业和教育,水土现如今似乎其他配套还是比较欠缺的,商业、交通、医疗都十分缺乏。

    不过据说6号线的支线在今年年底就会在水土通车,我在踩盘途中,也确实看到了许多修好的站点。

    (实拍)

    再看看蔡家呢?蔡家的交通还算方便,一桥之隔就是礼嘉、悦来,同时也拥有一条轨道——6号线。

    教育其实也说得过去,小学有朝阳小学蔡家分校、人民路小学蔡家分校、中安翡翠湖小学等等,中学有西南大学两江实验中学、兼善中学蔡家分校等等。

    但是,蔡家的医疗和商业是有所欠缺的。

    悦来的话,虽然规划了很多的商业用地,但是现如今仍处于待修建的状态中,而且旁边中央公园还有一个规划体量约360万方的两江国际商务中心。

    大型商业会对周围的人口有虹吸作用,这对悦来的商业是一个很大的挑战。

    悦来现在也有一些不错的学校,比如人和街小学分校、巴蜀小学分校,还有悦来初级中学。轨道有6号线和10号的环绕,交通其实也算方便。医疗的话,完全可以蹭中央公园和礼嘉的。

    就配套来说,悦来和蔡家比水土要好得多,毕竟率先发展,但从发展空间来看的话,水土是超过悦来和蔡家的水土在未来会有大型商业,有高铁站,医院教育等资源也会不断入驻。

    我也去深入了解了市场上的一些楼盘,现在就给大家说说现如今的市场价值。

    03 蔡悦水市场价格分析

    悦来:

    1.悦来壹号

    位于悦来的超级大盘,大盘的优劣势我们之前已经讲过了,优势是配套很齐全,购房者的选择机会会更多,价格相对来说会更实惠。在之前,最低120万就可在这个楼盘上车,现在年底了,价格可能应该更实惠一些。

    劣势是不同组团享受的配套不同,以后出手可能会有更大的竞争性。

    2.悦江国际

    国际会展中心旁,算是CEO盘吧,面积大,单价高。

    宣传的是套内均价20000元/平,相比去年降了4000元/平左右,周围还有一大把挂牌价13000元/平的同户型二手房,降幅吓人。

    3. 柳岸潮鸣

    悦来的高端项目,有着相当不错的自然景观和江景,被公园环绕。

    产品以大平层为主,不过基本都是大户型,总价260万左右,门槛还是有点高。

    蔡家:

    4. 博翠未来

    金科较为高端的一个产品系列,产品分为洋房和大平层。

    整体被公园环绕,环境很好,小区里面也有很多新奇的设计。

    之前去看过,130万左右就可以买三房(建面价格14000元/平左右),还是南北朝向,对于改善产品来说价格还是很不错,听说有很多内部员工置业在这里

    只不过现目前交通不太方便。

    5.溪山春晓

    约1.5容积率纯洋房社区,独特的江南院子洋房,中庭多为山水园林。

    旁边也是多公园环绕,临近蔡家自贸区,很方便,建面价格13000元/平左右,不过感觉离轨道蔡家站不算近。

    6.玖宸

    轨道曹家湾站旁的一个大盘,与轨道曹家湾站直线距离230米左右。

    有大型自持商业,配套相对成熟,主要产品为洋房。

    建面价格在13000元/平左右,不过很多都是大户型,对置业者还是有一定要求。

    水土:

    7. 四季花城

    这个盘旁边就是轨道站点,产品分为洋房和高层,一期高层好像快要接房了,洋房是实景示范区。

    这个盘位于绕城高速旁边,处于水土偏南的位置,离核心区更近。

    有小户型可以上车,建面价格在12000元/平左右。

    8. 春和锦明

    距离西大附中直线距离1.5km左右,产品有洋房和别墅,容积率据说只有1.0,纯改善环境。

    小区内各项配套还是挺不错的,不过离轨道不算近。建面价格也在12000元/平左右。

    9.紫云赋

    水土的高端产品,被公园环绕,环境很好,品质也很好。

    有独特的院子洋房设计,好像是每一户都有院子的概念,户型相当不错。旁边就是西大附中,距离轨道站点也近(6号线),步行距离500米左右的样子。

    唯一的缺点可能就是贵吧,建面约99平的房子大概要150万左右。

    (本文价格为重庆网上房地产网签价或置业顾问报价,仅供参考,具体价格以实际销售价格为准)

    以上是蔡悦水中比较有典型特征的楼盘,蔡悦水的配套和落地的规划已经反映在了这些楼盘的房价中。

    04 万家灯火——蔡悦水篇总结

    总的来说,蔡悦水的发展还是挺不错的。

    水土这个地方有产业,能聚集人口,其楼市的发展应该会很不错。毕竟,水土可是两江新区的“高新城”。

    而且相比悦来蔡家,价格也明显的要低一些,未来几年内,水土的价值还会进一步凸显。

    至于悦来蔡家,现在已经沉淀了很久,其实是一个很好的抄底机会。逢低吸入,不要追涨,还是可以获利的。

    现如今,一路向北仍在进行时,蔡悦水位于向北发展的关键节点,未来就是重庆北区发展新的增长点,是房价涨价的排头兵。

    值得一提的是,从上面的楼盘中也可以看出,蔡悦水的楼盘大多容积率都不高,如果通勤时间能保持在30分钟以内的话,蔡悦水自住起来是相当舒服的。

    所以,我们建议,大家还是可以把蔡悦水这一区域关注到。

    E·N·D

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    原创:以笺

    校对:玉如意

    主编:南城旧事

    总编:浮云

    图源:网络、实拍

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